Az alapul szolgáló tényállás
Az elővásárlásra jogosult a vele teljes terjedelemben közölt vételi ajánlatra úgy nyilatkozott, hogy élni kíván az elővásárlási jogával, de a nyilatkozatot nem olyan módon tette, ahogyan azt a nyilatkozattételre való felhívás tartalmazza. Ezt követően az eladó és a bejegyzést kérő vevő (felperes) az ingatlan adásvételi szerződést megkötötték. A vevő – a vételi ajánlat közlését igazoló tértivevény csatolása mellett – kérte tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Álláspontja szerint az érdekelt elfogadó nyilatkozata nem hatályos, mert egyrészt elkésett, másrészt nem teljeskörű.
A Kúria megállapításai
Nem egységes a gyakorlat annak megítélésében, hogy az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyezni a vevő tulajdonjogát abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosult nem tesz olyan nyilatkozatot, mely szerint az elővásárlás jogával nem kíván élni, ugyanakkor a részére megküldött vételi ajánlatot nem fogadja el teljeskörűen.
A vevő tulajdonjoga bejegyezhető, ha:
- az elővásárlásra jogosult kifejezetten úgy nyilatkozik, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni, vagy
- a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítás és a vételi ajánlat igazolt közlése ellenére az elővásárlásra jogosult nyilatkozatot egyáltalán nem tesz.
Sem a Ptk., sem az Inytv., sem az Inytv.vhr. nem rendezi azt az esetet, ha az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot nem teljes egészében fogadja el, vagy ha annak elfogadását feltételhez köti.
Ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozata nem megfelelő…
Amennyiben az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata – akár elkésettség, akár más tartalmi vagy formai okból – nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor megállapítja, hogy a nyilatkozat nem alkalmas a szerződés szerinti vevő tulajdonjoga bejegyzésének megakadályozására, ezért a kérelem szerint be kell jegyeznie a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Ez esetben az elővásárlási jog jogosultja pert indíthat annak megállapítása iránt, hogy hatálytalan vele szemben az eladó és a vevő közötti szerződés.
Ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelelő…
Ha az ingatlanügyi hatóság szerint az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelel az anyagi jogi előírásoknak, akkor az a nyilatkozat alkalmas lehet a szerződés szerinti vevő tulajdonszerzésének megakadályozására. Ilyen esetben, ha mégis vita van a bejegyzést kérő vevő és az elővásárlási jog jogosultja között a bejegyzés alapjául szolgáló adásvételi szerződés jogszerűsége tekintetében, ezért a vevő tulajdonjoga nem jegyezhető be. A vitát nem az ingatlanügyi hatóság jogosult eldönteni. Ilyen esetben az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti eljárását. Ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelel az anyagi jogi előírásoknak, az ingatlanügyi hatóság köteles az elővásárlási jog jogosultját hiánypótlás keretében felhívni a per megindításának igazolására. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének oka a jogosult kilétének bizonytalansága, amely az eladó és az elővásárlási jog jogosultja közötti szerződés hatálytalanságának megállapítására irányuló perben vitatható. Amennyiben az elővásárlásra jogosult a felhívásban megadott határidő alatt nem igazolja a polgári per megindítását, akkor a szerződés szerinti vevő tulajdonjogát ebben az esetben is be kell jegyezni.
A Kúria Jogegységi Tanácsának döntése
Ha az ingatlanügyi hatóság szerint az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata bármely – akár alaki, akár tartalmi – okból nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor a vevő tulajdonjogát be kell jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba. Ellenben, ha az ingatlanügyi hatóság megállapítja, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata a jogszabályi feltételeknek megfelel, úgy a vevő tulajdonjoga csak akkor jegyezhető be, ha az elővásárlásra jogosult az ingatlanügyi hatóság felhívásában megadott határidő alatt nem igazolja a hatálytalansági per megindítását. A polgári per igazolt megindításakor az ingatlan-nyilvántartási eljárást fel kell függeszteni, és a tulajdonjogot a per kimenetelétől függően kell bejegyezni.
A Jogegységi Tanács megállapította továbbá, hogy a Kfv.37.422/2015/5.számú ítélet elvi tartalma az, hogy csak akkor jegyezhető be a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba, ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozata tartalmazza, hogy nem kíván élni az elővásárlási jogával vagy nem tesz nyilatkozatot. A Kfv.37.009/2018/8. számú ítéletben lényege, hogy az elővásárlási jogosultnak a vételi ajánlat elfogadásának nem minősülő – bármilyen más – nyilatkozata azért nem akadályozza a vevő tulajdonjogának bejegyzését, mert azt úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlásra jogosult az elővásárlás jogával nem kívánt volna élni. Ezek az ítéletek a jövőben kötelező erejűként nem hivatkozhatók.