A Kúria BH2021. 349. számú döntése fontos hivatkozási alapul szolgálhat, ha ingatlannyilvántartási eljárás során irattárban található, más eljárásban már csatolt iratra lenne szükségünk. A döntés az ingatlanügyi hatóság tulajdonjogot bejegyző határozatának vizsgálata során megállapította, hogy
Nem sért jogszabályt az elsőfokú ingatlanügyi hatóság amikor az okirattárában fellelhető szerződést az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelem elbírálásakor felhasználja.
A kúriai határozat alapjául szolgáló tényállás és a felülvizsgálati kérelem
A felperes a tulajdonában álló három ingatlanra külön-külön szerződésekben opciós megállapodást kötött az I. r. érdekelttel, amelyek alapján a vételi jog az ingatlanok tulajdoni lapjára bejegyzésre került. Az opciós megállapodások tartalmazták, hogy a vételi jog gyakorlására az I. rendű érdekelt a felperes hozzájárulása nélkül is jogosult maga helyett más harmadik felet állítani.
Az I. r. érdekelt ezt követően a II. r. érdekeltet a perbeli ingatlanok tekintetében a vételi jog gyakorlására kijelölte. A II. r. érdekelt az elsőfokú ingatlanügyi hatósághoz a vételi jog gyakorlására és a vételi jog gyakorlásának kijelölésére vonatkozó iratok csatolásával tulajdonjog bejegyzése és vételi jog törlése iránti kérelmet nyújtott be, amely alapján a hatóság mindhárom érintett ingatlanra bejegyezte II. r. érdekelt tulajdonjogát.
A felperes bejegyző határozattal szemben keresetet nyújtott be, amelyet az elsőfokú bíróság elutasított. A felperes felülvizsgálati kérelmében arra hivatkozott, hogy az opciós szerződéseket a II. r. érdekelt tulajdonjog-bejegyzési kérelméhez nem csatolta, és azokat az alperes ingatlanügyi hatóság csak külön bírói felhívásra vette elő a lezárt opciós jog bejegyzése ügyiratai közül. Álláspontja szerint a hatóság a szerződéseket nem kereshette volna elő a kérelem elbírálása érdekében. Kifejtette továbbá, hogy az opciós szerződésekben ugyan szerepel az I. rendű érdekelt javára szóló bejegyzési engedély, de ezt nem lehet kiterjeszteni a II. rendű érdekeltre.
A Kúria döntése és legfontosabb megállapításai
A Kúria a felülvizsgálati kérelmet elutasította, a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
Megállapította, hogy az irattárban már megtalálható szerződéseket a hatóság felhasználhatta döntése meghozatalához, azok külön becsatolására nem volt szükség. A vételi jog a tulajdoni lapokon már szerepelt, tehát a hatóságnak tudomása volt arról, hogy a bejegyzésük alapjául szolgáló szerződés az irattárban létezik:
„[74] Az opciós megállapodásokat a II. rendű érdekelt kérelméhez nem csatolta, azokat az elsőfokú hatóság az okirattárból szerezte be.
[75] A jelen eljárással érintett ingatlanok tulajdoni lapjai-ra az I. rendű érdekelt vételi joga bejegyzésre került, ennek megfelelően az Inytv. 20. §-ában szabályozott okirattárnak tartalmaznia kellett a vételi jog bejegyzésének alapjául szolgáló szerződést, vagyis ingatlanonként az opciós megállapodást. Nem sértett jogszabályt az elsőfokú hatóság akkor, amikor az okirattárból szerezte be a felperes által a kérelméhez nem csatolt opciós megállapodásokat. […]
[101] A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok – részben a II. rendű érdekelt által történő csatolással, részben az elsőfokú hatóság irattárából történő kiemeléssel – rendelkezésre álltak az elsőfokú hatóság számára, így nem volt ok az Inytv. 39. § (3) bekezdés d) pontjában írt elutasító döntés meghozására”
A Kúria másik fontos megállapítása, hogy kijelölés esetén az eredeti vételi jogosultnak adott bejegyzési engedély alapján bejegyezhető volt az eredeti jogosult jogutódjának tulajdonjoga.
Az opciós szerződések tartalmazták, hogy a felperes visszavonhatatlan hozzájárulását ahhoz, hogy az I. r. érdekelt vételi jogának gyakorlása esetén az ingatlanok tulajdonjoga a felperes minden további nyilatkozata és hozzájárulása nélkül az I. r. érdekelt javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésbe kerüljön. A szerződések tartalmazták továbbá a szerződő felek azon megállapodását, hogy a vételi jog gyakorlására az I. rendű érdekelt a felperes hozzájárulása nélkül is jogosult maga helyett más gazdálkodó szervezetet állítani. Tehát:
„[90] Az opciós szerződések 8. és 13. pontjának együttes értelmezéséből egyértelmű, hogy a 8. pontban megadott bejegyzési engedély kiterjed a 13. pontra hivatkozással vételi jogot szerző új jogosultra, vagyis a II. rendű érdekeltre is.”
A Kúria a felperes által adott bejegyzési engedély vizsgálata során kiemelte a vételi jog és az elővásárlási jog közti különbséget is: míg a vételi jog esetén – ahogy jelen esetben is – elegendő lehet a jogelőd részére adott bejegyzési engedély a tulajdonszerzéshez, az elővásárlási jog gyakorlása során már nem.
A felperes által hivatkozott a 3/2007. KPJE határozat rendelkező részében rögzíti, hogy az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja. A KPJE határozatot azonban az érintett esetre nem találta alkalmazandónak:
„[95] Az elővásárlásra vonatkozó KPJE határozat a vételi jog bejegyezhetősége körében akkor alkalmazható, ha a régi Ptk. 375. § (1)-(3) bekezdései nem tartalmaznak e körben speciális rendelkezést.
[96] A régi Ptk. 375. § (1) bekezdéséből levezethető, hogy a vételi jog gyakorlása során az eladóval – jelen esetben a felperessel – vételi jogot alapító szerződést kötő személy szerzi meg a dolog tulajdonjogát a vételi jog érvényesítése esetén, vagyis nem egy a szerződésen kívülálló harmadik személy, mint az elővásárlási jog gyakorlásakor.
[97] Az opciós szerződések 13. pontjában felhatalmazást kapott az I. rendű érdekelt arra, hogy a felperes hozzájárulása nélkül maga helyett más gazdálkodó szervezetet állítson a vételi jog gyakorlására. A Kúria megítélése szerint ebből következően a 8. pont szerinti bejegyzési engedély nemcsak az I. rendű érdekeltre vonatkozik, hanem a vételi jog gyakorlására általa kijelölt személyre (szervezetre) is, amely jelen esetben a II. rendű érdekelt. Az ezzel ellentétes jogértelmezés szembe menne az opciós szerződéseket megkötő személyek – így a felperes – akaratával is.
[99] A felülvizsgálati bíróság nézete szerint a II. rendű érdekelt tulajdonjogának bejegyzése nem a bejegyzési engedély felperes által állított „kiterjesztésének” eredménye, hanem annak következménye, hogy a II. rendű érdekelt a felperes szerződéses akaratának megfelelően – a felperes hozzájárulása nélkül – kijelölésre került az I. rendű érdekelttel kötött megállapodás alapján a vételi jog gyakorlására. Ennek megfelelően a felperesi bejegyzési engedély nemcsak az opciós szerződések megkötésével vételi joghoz jutó I. rendű érdekeltre vonatkozik, hanem a – vételi jog gyakorlására kijelölés esetén – a kijelölt szervezetre, vagyis jelen esetben a II. rendű érdekeltre is. A felperes álláspontjával szemben a II. rendű érdekeltet jogosító bejegyzési engedély meglétéről az ingatlanügyi hatóságnak és – a felperes keresete folytán – a közigazgatási bíróságnak is állást kellett foglalnia, mert a bejegyzési engedély megléte vagy hiánya döntő kérdés a kérelem teljesíthetősége vonatkozásában. Erről az ingatlanügyi hatóság és az első fokon eljárt közigazgatási bíróság is hatáskörében határozott.
[100] Az előzőekben írtaknak megfelelően a II. rendű érdekelt rendelkezett a felperes bejegyzési engedélyével, erre figyelemmel az ingatlanügyi hatóság nem alkalmazhatta az Inytv. 39. § (3) bekezdés f) pontja szerinti elutasítást.”